Autor: Martti Preem, Tallinna linnaplaneerimise ameti üldplaneeringute osakonna juhataja
--------------------------------------------------------------------------------------
(foto: Kerstin Sonts)
Kuna üldplaneeringu koostamise algatamisest on möödas kümme aastat, siis enne sisuliste lahenduste/probleemide kirjeldamist mõni sõna ka koostamise ajaloost.
2001. aastal alustasid Nõmme üldplaneeringu koostamist OÜ Koot&Koot ja E-Konsult OÜ (arh A. Levald). 2003. aasta lõpuks oli üldplaneering linnaplaneerimise ametile üle antud, et esitada see teistele linna ametitele ja linnaosale läbivaatamiseks ja arvamuste saamiseks. Selleks ajaks oli linn Nõmme üldplaneeringu koostamise finantseerimiseks kulutanud juba ligi miljon krooni. Kahjuks ei lubanud mitmesugused erimeelsused aga jõuda üldplaneeringu kooskõlastamise ega ammugi siis vastuvõtmiseni ning seetõttu otsustati 2004. aastal üldplaneeringust eraldada Nõmme ehitusmääruse peatükk, mille linnavolikogu sama aasta sügisel ka kehtestas.
Ehitusmääruse rakendamine on kulgenud hästi ja seitsme aastaga on avalikkus selle põhimõtteid aktsepteerinud. Samas aga on õiguskantsler juhtinud tähelepanu asjaolule, et selline dokument ei saa olla kohustuslik, sest pole läbinud planeerimisdokumendile ette nähtud avaliku menetluse protseduuri. Seetõttu saabki linnaplaneerimise amet seda käsitleda kui hea planeerimis-/ehitamistava juhendit Nõmmel. Analoogiline probleem on ka miljööaladega Nõmmel, mis määrati Tallinna üldplaneeringuga 2001.
Õiguskantsler juhtis tähelepanu asjaolule, et vastav mõiste toodi planeerimisseadusega sisse alles 2003. aastal ja seetõttu on Nõmme miljööalade legitiimsus siiani kaheldav.
Eeltoodud ebakõlade vältimiseks otsustati 2008. aastal jätkata Nõmme üldplaneeringu koostamist. Vahepeal oli seadusega tehtud kohustuslikuks üldplaneeringule keskkonnamõjude strateegilise hindamise (KSH) koostamine, mis peab toimuma paralleelselt planeeringu koostamisega ja mille seisukohti tuleb siis ka planeeringus arvestada.
Poolelijäänud töö jätkamineNiisiis, Nõmme üldplaneeringu koostamise jätkamisel võeti aluseks 2003. aasta lahendus ja 2004. aastal kehtestatud Nõmme ehitusmäärus. Esimese tööna viidi 2008. aastal koostöös kultuuriväärtuste ametiga läbi kogu Nõmme hoonestuse arhitektuur-ajalooline inventeerimine massilise paikvaatluse ja arhiivimaterjali läbitöötamisega, millega saadi objektiivne ja täielik alus miljööväärtuslike hoonestusalade piiride määramiseks.
2009. aasta kevadeks oli valminud üldplaneeringu edasiarendatud variant (eskiis), kus Nõmme ehitusmäärus oli integreeritud üldplaneeringu tervikusse maakasutuse juhtfunktsioonide järgi määratud ehitus- ja planeerimistingimustena. Seda eskiisi tutvustati kui üldplaneeringu lähteseisukohti Nõmme halduskogule koos KSH programmi tutvustusega. Sellele eskiisile koostati heakskiidetud programmi kohaselt KSH, mille tulemustest lähtuvalt täiendati ja muudeti üldplaneeringu lahendust ja saadud tulemust tutvustati 2009. aasta sügisel Rahumäe põhikoolis avalikul arutelul.
Avalikul arutelul väljendatud arvamusi, ettepanekuid ja märkusi arvestati järgmises tööfaasis, nagu ka 2010. aasta kevadel riigi keskkonnaametis heakskiidetud KSH lõpparuande hinnanguid ja soovitusi. 2010. aasta sügisel tutvustati töö tulemust Nõmme halduskogule ning toimus planeeringu teine avalik tutvustus ja arutelu Rahumäe põhikoolis. Nii halduskogu kui avaliku aruelu kirjalikele ettepanekutele ja märkustel anti ka kirjalikud vastused/selgitused ja viidi sisse neist lähtuvalt terve rida muudatusi, täpsustusi ja parandusi.
Pikaajaline protsessSamal ajal toimus koostöös kultuuriväärtuste ametiga miljööväärtuslike hoonestusalade piiride määramine ning nende alade kaitseja kasutustingimuste väljatöötamine.
Eelviidatud täienduste, täpsustuste, muudatuste jne planeeringusse sisseviimise järel saadeti üldplaneering linnaametitesse ja ministeeriumidesse kooskõlastamiseks ja märkuste esitamiseks ning Harju maavalitsusse täiendavate kooskõlastuste määramiseks. 2011. aasta kevadeks olid linnaametitelt kooskõlastused saadud, kultuuriväärtuste ametiga jõutud konsensusliku lahenduseni, planeeringu olid kooskõlastanud naaberlinnaosad ja naaberomavalitsused ning enamik ministeeriume ja keskameteid. Seejärel esitati Nõmme
üldplaneering Nõmme linnaossa kooskõlastamiseks.
Martti Preem eelmisel aastal Rahumäe põhikoolis Nõmme üldplaneeringu eskiisi tutvustamas. (foto: Jukko Nooni)
Eespool kirjeldatu näitab, et planeerimine on olnud pikaajaline ja mitmekordselt tagasisidestatud protsess, kus on püütud rakendada väga erinevate seisukohtade tasakaalustatud arvestamist.
Üldplaneeringu olulisemad põhimõtted ja lahendusedÜldplaneeringu koostamisel lähtuti Nõmme halduskogus 2008. aastal heaks kiidetud arengukavas sõnastatud visioonist: Nõmme on ainulaadse metsa- ja aedlinnamiljööga, rohelust väärtustav Tallinna linnaosa.
Üldplaneeringu põhilahendusi tutvustades piirdutakse siinkohal kõige olulisemate põhimõtete esitamisega – kogu planeeringuga on võimalik tutvuda Tallinna kodulehel:
planeeringud - üldplaneeringud - linnaosade üldplaneeringud - Nõmme üldplaneering.
Kõik avalikud haljasalad säilivad olemasolevates piirides, nende hoonestamine ei ole lubatud, välja arvatud parki teenindavad ja rekreatsioonifunktsiooniga seotud ehitised.
Linnaosa elanike arvu kasvu ei näe üldplaneering ette.
Sisuliselt rakendatakse üldplaneeringus kõiki Nõmme ehitusmääruse regulatsioone ja piiranguid, neid kohati isegi karmistades. Küll aga on loobutud ehituspiirkondade mõistest ja asendatud need maakasutuse juhtfunktsioonidega määratud alade planeerimise ja ehitusreeglitega. Nii on näiteks II ehituspiirkonna reeglistik rakendatud nii väljakujunenud pereelamute alale (s.o põhiline eramute ehk üksikelamute ala) kui ka väikeelamute alale, kus lisaks pereelamutele on esindatud ka sõjaeelsed tüüpilised nurgatrepikojaga kahe korteriga elamud, aga ka tsentraalse trepikojaga kuni kuue korteriga elamud, kusjuures korruselisust piiratakse üldplaneeringus kahega.
Üldplaneeringus on krundi maksimaalne täisehituse protsent asendatud lubatava hoonetealuse pinnaga, et vältida ebaloogilisi olukordi, mis tekivad ehitusmääruse tabelis intervallide piirialadel, kus väiksemal krundil võib olla suurem maja. Ehitusmääruses on täisehitus antud intervallide kaupa: 701–1000 m² vahemikus 25% ja seega 900 m² krundil võiks olla 225 m² ehitusaluse pinnaga hoone, aga 1001–1300 m² vahemikus 20% ja seega 1001 m² krundil saab olla maksimaalselt 200,2 m² ehitusaluse pinnaga hoone.
Sellise olukorra vältimiseks otsustati üldplaneeringus anda tihedama sammuga vahemikud, mille piires on ette antud maksimaalne hoonealune pind. Vaid tabeli alguses ja lõpuvahemikus on antud protsent: <600 m² ... 35%; 600–800 m² ... 210 m²; 801–1000 m² ... 225 m²; 1001–1300 m² ... 240 m²; 1301–1600 m² ... 255 m²; jne, 2801–3000 m² ... 330 m²; >3001 m² ... 11%.
Sisuliselt ei näe üldplaneering Nõmme tihendamist ette, samas jättes siiski suurte kruntide omanikele võimaluse krunti jagada ja täiendavalt hoonestada. Piiranguks on, nagu oli ka Nõmme ehitusmääruses, et krunt peab olema vähemalt 2400 m² ja jagamise tulemusena tekkiv krunt ei tohi olla väiksem kui 1200 m².
Kõrghaljastusega metsast krunti (st metsasuse indeks vähemalt 0,25) võib jagada, kui krunt on vähemalt 3000 m² ja jagamise tulemusel tekkiv krunt vähemalt 1500 m², kusjuures metsasuse indeks peab olema tekkivatel kruntidel vähemalt 0,25 ja 50 protsenti kruntide pindalast peab jääma kõrghaljastusega.
Uusi korrus(korter)elamualasid üldplaneeringuga ette ei nähta, fikseeritakse vaid olemasolevad ja juba kehtestatud detailplaneeringutega määratud alad.
Nõmme keskuse (Vana-Nõmme) arenguvõimalused on määratud ja kehtestatud detailplaneeringuga.
Uus segahoonestusega keskusala võib üldplaneeringu kohaselt kujuneda Hiiu elevaatori ja ladude alale. Sinna võib tervikliku detailplaneeringu alusel rajada ka kuni neljakorruselisi kuni 12 korteriga korruselamuid. Segahoonestusega lokaalkeskusesse Jannseni ja Vabaduse pst nurgal (endine spordiinternaatkooli staadion) võib aga ehitada ka kuni kolmekorruselisi maksimaalselt 12 korteriga korruselamuid. Kolmekorruselisi korterelamuid võib kavandada lisaks veel segahoonestusaladele Kalda-Tihniku tänava vahel, Männikul ja Rakus.
Koostöös kultuuriväärtuste ametiga on määratud miljööväärtuslike hoonestusalade piirid ja kaitseja kasutustingimused ning asumite arengusuunad.
Oluline on Nõmmet läbiva liikluskoormuse vähendamise ja ümbersuunamise teema. Esmajärjekorras tuleb märkida, et kriitilise piiri on saavutanud Nõmme keskust läbiv liiklus, mis tipptundidel moodustab väga pikki fooritsüklite ootejärjekordi. Nõmme keskust on sunnitud läbima liiklusvoolud, mis ühendavad Õismäelt ja Mustamäelt, aga ka Haaberstist, Kristiinest ja isegi Põhja-Tallinnast (suubuvad kõik Ehitajate teele) lähtuvaid suundi Viljandi mnt, Pärnu ja Saku suunaga. Pärnu suunale liiguvad Põhja-Tallinnast ja Haaberstist lähtuvad liiklusvood osaliselt ka Kadaka puiesteele, st läbi Pääsküla. Kadaka puiesteel ületab müra ja asfalditolm tervisele ohtliku taseme, tänavat pole võimalik laiendada, bussipeatuste taha kogunevad tropid, vasakule pöörded Kadaka puiestee põiktänavatele ja vastupidi on raskendatud (ohtlikud). KSH aruandes näidati üheselt, et Nõmme keskuse (Ehitajate tee – Pärnu mnt ristmiku) liikluskoormust vähendaks oluliselt Viljandi mnt – Tervise tänava ühendamine, mis nõuab sellele sihile ka kahetasandilist ristumist raudteega. KSH aruandes juhiti ka tähelepanu, et nn Nõmme raudteeristmiku ehitamine kahetasandiliseks (s.o vastavalt Rahumäe poole kavandatud lahendusele) toob aga hoopis liikluskoormust Nõmme keskusesse juurde, mistõttu soovitati see üldplaneeringust ära jätta. Arvestades ka, et vastava detailplaneeringu eskiisi avalikul tutvustusel leidis see aktiivset vastuseisu eelkõige sellepärast, et raudteealune süvendis paiknev ringristmik osutus mastaabilt miljöösse täiesti sobimatuks, olemegi selle kahetasandilise raudteega ristumise Rahumäelt ära jätnud.
Kadaka puiestee liikluskoormuse vähendamiseks ja seega liiklusohutuse tõstmiseks on ainus võimalus suunata läbiv liiklus Pääsküla asumi ja Harku metsa vahelisele teele. Esmajärjekorras tehakse Nõmme üldplaneeringus ettepanek suunata liiklus Kalda tn ja
Kadaka pst reguleeritavaks ümberehitatavalt ristmikult Kalda tänavale ja sealt edasi ehitada nõlvakualune kaherealine tee alates Õitse tänavast kuni Pilliroo tänavani, kusjuures enne Pilliroo tänavat on ette nähtud ühendustee Juuliku- Tabasalu maanteega, nagu on see ette nähtud ka Harju maakonnaplaneeringus ja Harku valla üldplaneeringus.
Nõmme üldplaneeringus nähakse ette säilitada ehitistevabana ka alternatiivne trass, mis algaks Tihniku – Tähetorni – Kadaka pst ristmikult ja kulgeks siis piki Tihniku tänavat, kuni ühineb eelkirjeldatud teega Õitse tänava kohal. Selline lahendus on antud kehtivas Tallinna üldplaneeringus. See on vajalik, kui liikluskoormuse ümberjaotamine Kalda tänavale toob enesega kaasa mürataseme tõusu üle normatiivse, mis nõuaks seal siis koormuse vähendamist.
Pääsküla ümbersõidutee on kõigi ristuvate, Harku metsa suunduvate kergliiklusteede kohal tõstetud nii, et kergliiklejad pääsevad tee alt takistamatult läbi. Arvestades Tallinna tee-ehituse võimalusi ja prioriteete, ei ole aga Pääsküla ümbersõidutee ehitamine reaalne lähema kümne-viieteistaasta jooksul. Vastava trassi fikseerimine strateegilises, s.o pikaajalises dokumendis on siiski vajalik, et välistada tulevikus tekkida võivat konfliktsituatsiooni.
Nagu alustuseks märgitud, näeb Nõmme üldplaneering ette kogu Nõmmel oleva avaliku haljastuse säilitamise ning tervistusspordi ja puhkevõimaluste tõhustamist. Spordiradade ehitust nähakse ette suletud Pääsküla prügimäel pärast monitooringuaja lõppu. Raku järvede ümbrus muutub randadega puhkealaks pärast liivamaardla varude ammendumist, ka on võimalik järvedele rajada rahvusvahelistele nõuetel vastavad sõuderajad, st ehitada sinna sõudebaas. Paralleelselt Nõmme üldplaneeringuga koostati ka Nõmme-Mustamäe maastikukaitseala puhkevõimaluste teemaplaneering, mille kehtestamiseni võiks jõuda isegi enne Nõmme üldplaneeringu kehtestamist.
Lõpetuseks tuleb aga märkida, et planeeringumaterjalid – tekst, kaardid, skeemid jne – on tervik, millest üksikute fragmentide kontekstist väljarebitult esitamine võib anda eksitavat informatsiooni. Planeeringu tekst ja kaardid täiendavad üksteist ja seepärast ei saa mingeid hinnanguid anda üksnes näiteks maakasutusplaani alusel või ka ainult seletuskirja alusel.
Samal teemal loe ka:Nõmme Heakorra Seltsi ettepanekud Nõmme üldplaneeringule (7.01.2011)
Nõmme üldplaneering kütab endiselt kirgi (14.10.2010)
Üldplaneeringu eskiisist:Nõmme on miljööline tervik (14.10.2010)
Arvamusi Nõmme üldplaneeringust (26.11.2009)
Nõmme linnaosas on võimalik kodualuse maa maksust vabastamist taotleda 16 200 inimesel – kõigil Nõmme koduomanikel, sh ka korteriomanikel.
Posts
